Fastighetsrätt – en introduktion

Allmänna fastighetsrätten spänner över ett brett spektrum av frågor som rör juridiska frågor om fastigheter, vilka i det här fallet brukar delas in i allmänna och speciella fastighetsrätten.

Allmän fastighetsrätt

Allmän fastighetsrätt handlar bland annat om regler kring hyra, köp och arrende. De två viktigaste lagarna inom allmän fastighetsrätt är Jordabalken och Bostadsrättslagen. Den förstnämnda är den lag som är mest reglerande vad gäller Fastighetsrätten.

Advokater inom fastighetsrätt

Den svenska lagboken är tjock och omfattande. För att bli skicklig och effektiv i arbetet med utvecklande av avtal och att processa i domstol krävs fokus och stort engagemang för ämnet. Det är lika stor skillnad mellan en allmänpraktiserande läkare och en specialistläkare som det är mellan en generalist-advokat och en advokat inom fastighetsrätt.

Speciell fastighetsrätt

Speciell fastighetsrätt handlar dels om fastighetsbildning och fastighetsplaner, dels om miljörätt. Den Speciella fastighetsrätten brukar också delas in i två olika juridiska områden: Civilrätt och Offentlig rätt.

Bland de viktigaste lagarna inom den Speciella fastighetsrätten återfinns bland annat Fastighetsbildningslagen, Miljöbalken, Plan- och bygglagen samt
Anläggningslagen.

Vanligt förekommande begrepp

Precis som inom många andra yrkesområden förekommer det en hel del specifika begrepp inom juridikområdet fastighetsrätt. De är inte bara viktiga att känna till för personer som arbetar inom juridiken; de är också viktiga att känna till för privatpersoner och företagare som ska köpa, hyra eller arrendera en fastighet.

Till de vanligaste begreppen hör exempelvis avtalsservitut, lagfart och fastighetsinteckning. Det första begreppet, avtalsservitut, handlar om att tillåta en fastighet att nyttja ytterligare en fastighet i ett visst ändamål.

Även lagfart är ett centralt begrepp inom fastighetsrätten, då det är en form av bevis för vem eller vilka som står som ägare till en specifik fastighet. Sedan har vi begreppet fastighetsinteckning: en typ av pantsättning som ofta sker i samband med beviljande av ett bolån. Det handlar helt enkelt om att fastighetsägaren pantsätter en fastighet som en form av säkerhet.

Tre typer av fel

Förutom att dela in Allmänna fastighetsrätten i olika områden, och förutom att använda specifika begrepp och särskild terminologi, talar man även om ”tre typer av fel”.

Rättsliga fel: en fastighet kan vara belastad med någon annans äganderätt

Rådighetsfel: rätten att nyttja en fastighet har blivit inskränkt av en myndighet

Faktiska fel: egendomens skick avviker från den ursprungliga överenskommelsen eller är av sådant slag att köparen inte hade någon möjlighet att förutse felet. Faktiska fel är det vanligaste felet som förekommer i samband med ett husköp.

Begreppet undersökningsplikt

I sammanhanget bör också begreppet undersökningsplikt nämnas. Detta är något som alla hus- och fastighetsköpare omfattas av, och också något att ta stor hänsyn till. Skulle undersökningsplikten ignoreras och det visar sig att det finns faktiska fel i fastigheten, är det nämligen mycket svårare att hävda sin rätt till ersättning.

I det aktuella fallet kan det vara bra att ta en besiktningsman till hjälp, och gärna då samma besiktningsman som granskade huset inför försäljningen då bedömningen med all sannolikhet blir ännu mer rättvisande på det sättet.

Frågor som ofta diskuteras inom området för fastighetsrätt

Vad är det som utgör/kännetecknar en fast egendom

Vilka regler som ska gälla vid köp, gåvor och byten av fast egendom

Vilka regler, nyttjanderätter och servitut som ska höra till fast egendom

Vilka regler som ska gälla avseende fast egendom samt vid inskrivning

Hur är det med Fastighetsdomstolen?

I samband med att man talar och skriver om Allmänna fastighetsrätten känns det nästan som ett måste att nämna, numera före detta, Fastighetsdomstolen. Tidigare en särskild domstol i Sverige som prövade mål med anknytning till fastighetsrätten. Varje län hade sin egen fastighetsdomstol, som i sin tur var en del av Tingsrätten.

Fastighetsdomstolens beslut kunde, i vissa fall, överklagas och ärendet gick då vidare till den Hovrätt som den aktuella Tingsrätten var bunden till. I maj 2011 lades dock såväl Fastighetsdomstolen som Miljödomstolen ned och man bildade istället fem så kallade Mark- och miljödomstolar.

Det är alltså Mark- och miljödomstolen som numera handlägger mål som har med Miljöbalken, Fastighetsbildningslagen samt Plan- och bygglagen att göra.

Rådgivning och juridisk hjälp

Idag går det i stort sett att få hjälp när som helst och med vilka frågor som helst. Allmän fastighetsrätt är inget undantag.

Att hålla sig uppdaterad och påläst är inte minst viktigt när man som egenföretagare eller privatperson står inför sitt livs fastighetaffär. Detsamma gäller för en hyresvärd som ska till att ombilda en hyresrätt till en bostadsrätt och behöver ha koll på frågor som rör skatt och finansiering, eller plan- och bygglov. Frågor som en juridiskt sakkunnig person kan hjälpa till med, antingen i form av en fysisk rådgivare, alternativt i form av en digital tjänst.

Genom att anlita eller ta hjälp av en kvalificerad rådgivare inom området för Allmän fastighetsrätt blir det mycket lättare att fatta rätt beslut i frågor som rör överlåtelser av hyreskontrakt, bygglov, ombildningar och så vidare.