Hur fungerar besittningsrätten?

Bostadsrättsföreningar består för det mesta av lägenheter som de boende äger själva, men det är även möjligt för en bostadsrättsförening att hyra ut lokaler. Det gäller både uthyrning av lägenheter och av lokaler till företag. Är du företagare kan det vara smidigt att hyra din lokal av en bostadsrättsförening, men samtidigt är det en ovanlig ägarform och därför kan det vara lite svårt att veta vad som egentligen gäller. Hur är det till exempel med besittningsrätten?

Annorlunda än besittningsskydd för bostad

Att det finns en besittningsrätt när du hyr en bostad vet du kanske, men fungerar det då likadant när du hyr en lokal? Nej, det finns ganska många skillnader. Besittningsskyddet är annorlunda och den viktigaste skillnaden är att du som hyr en lokal inte har någon självklar rätt att få hyresavtalet förlängt, så som det är med bostäder. Du har lokalen under en avtalad tid och kommer du och bostadsrättsföreningen inte överens om ett nytt avtal när avtalstiden är slut måste du lämna lokalen.

Det indirekta besittningsskyddet

Är det helt enkelt så att du inte har någon besittningsrätt för din lokal? Nej, så illa är det faktiskt inte. Det finns ett indirekt besittningsskydd som gäller om du hyrt lokalen i mer än nio månader när hyresförhållandet tar slut. Det innebär inte att du automatiskt kan fortsätta hyra lokalen, men i vissa fall kan du få ersättning av bostadsrättsföreningen du hyr av, eftersom du kan göra en ekonomisk förlust om du blir av med lokalen. Du kan också få uppskov så att du får extra tid på dig att lämna lokalen. Det som gäller är att du har rätt till ”skäligt uppskov”, vilket bland annat kan handla om att du ska få rimligt med tid på dig att hinna packa och flytta allt du har i lokalen.

När upphör ett hyresförhållande?

Hyresförhållandet kan upphöra antingen för att villkoren ändrats och att det lett till uppsägning av lokalen, eller genom att uppsägning görs för avflyttning.

Ersättning för ekonomisk förlust

Ersättning för ekonomisk förlust är detsamma som skadestånd, och om du har rätt att få det av bostadsrättsföreningen för att du blivit av med lokalen är något som tingsrätten avgör. För att det ska prövas och för att du ska ha en chans att få ersättningen ska du ansöka om medling i hyresnämnden. Det måste göras senast två månader efter att du blivit uppsagd. Det är möjligt att medlingen i hyresnämnden leder till att du och den bostadsrättsförening du hyrt av kommer överens, men när det inte sker kan du vända dig till tingsrätten, så avgör de om du har rätt till någon ersättning.

Har du alltid besittningsskydd?

När du hyr lokal har du tyvärr inte alltid något besittningsskydd. Har du haft lokalen i mindre än nio månader i rad har du ingen besittningsrätt, inte heller om du blir uppsagd för att du misskött dig. Det är också möjligt att besittningsskyddet avtalats bort. När du inte har besittningsskydd har du inte möjlighet att få ersättning för ekonomisk förlust.

När besittningsskyddet avtalas bort

När du och bostadsrättsföreningen tecknar avtal inför att du ska hyra lokalen kan det vara möjligt att avtala bort besittningsskyddet. Då finns det en extra handling som hör till kontraktet där ni kommer överens om att du avstår från den rätten. För en bostadsrättsförening kan det kännas tryggare att slippa besittningsskyddet eftersom de då inte riskerar att du kräver dem på skadestånd efter en uppsägning, men för dig som ska hyra blir det en lite otryggare lösning för din lokal.

Avtalet behöver ibland godkännas av hyresnämnden

Om besittningsskyddet avtalas bort innan du haft lokalen i nio månader behöver avtalet normalt godkännas av hyresnämnden, men det finns en del undantag från det. Gäller avtalet om att avstå från besittningsskyddet för fem år eller en kortare tidsperiod behövs inget godkännande. Är det planerat att huset ska rivas eller byggas om behövs inte heller något godkännande från hyresnämnden. I de fallen kan den bostadsrättsförening du hyr av istället erbjuda en liknande lokal som ersättning och om det inte sker kan en bostadsrättsförening som fungerar som hyresvärd behöva betala ut ersättning för ekonomisk förlust. Du som är hyresgäst kan också avstå från besittningsrätten för att bostadsrättsföreningen du hyr av ska bedriva en egen verksamhet i lokalen eller för att lokalen ska hyras ut i andra hand. Då behövs inte heller något godkännande av hyresnämnden och det gäller även när avtalet mellan bostadsrättsföreningen och dig som är förstahandshyresgäst upphör.